Egzekucja z nieruchomości, to najbardziej dotkliwy sposób przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, którego przedmiotem jest oczywiście nieruchomość. Jakie są zatem kolejne kroki podejmowane przez Komornika oraz sąd, które zmierzają do przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości? Poniżej przedstawiamy ogólny zarys egzekucji z nieruchomości.
Zajęcie nieruchomości
Pierwszą czynnością Komornika podejmowaną w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości jest zajecie nieruchomości. Komornik dokonuje zajęcia nieruchomości poprzez wezwanie dłużnika do uregulowania zadłużenia w terminie 14 dni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Na tym etapie Komornik sądowy zwraca się do Sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o dokonaniu wpisu w zakresie wszczętej egzekucji z nieruchomości. Do wniosku Komornik dołącza odpis wezwania do zapłaty długu. Nieruchomość na tym etapie nadal pozostaje w zarządzie dłużnika.
Opis i oszacowanie nieruchomości
W przypadku, gdy dłużnik pomimo wezwania do zapłaty nie wykona całości zadłużenia, na wyraźny wniosek wierzyciela Komornik sądowy przystąpi do kolejnego etapu postępowania egzekucyjnego. Kolejny etap to opis i oszacowanie nieruchomości, którego celem jest oznaczenie wartości określonego przedmiotu egzekucji, a także ujawnienie ewentualnych roszczeń i praw osób trzecich do nieruchomości. O terminie, w którym zostanie dokonany opis i oszacowanie nieruchomości komornik zobowiązany jest zawiadomić wszystkich uczestników postępowania oraz dokonać stosownego publicznego obwieszczenia. Zawiadomienie oraz obwieszczenie powinno zostać dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed dniem, w którym komornik przystępuje do sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości. Oszacowanie wartości nieruchomości dokonywane jest przy udziale biegłego rzeczoznawcy, który powołany zostaje przez komornika. Momentem ukończenia opisu i oszacowania nieruchomości jest chwila podpisania go przez komornika. Dłużnik ma wówczas dwa tygodnie na zaskarżenie tego opisu i oszacowania, co stanowi środek obrony praw dłużnika, jeżeli ten nie zgadza się z treścią sporządzonego opisu i oszacowania. W sytuacji, w której do ukończenia opisu i oszacowania doszło w innym dniu, niż dzień jego rozpoczęcia, termin do jego zaskarżenia wynosi dwa tygodnie licząc od daty doręczenia opisu i oszacowania.
Licytacja nieruchomości
Zajęta nieruchomość stanowiąca przedmiot postępowania egzekucyjnego zostaje sprzedana w drodze licytacji publicznej. Termin wyznaczonej licytacji nie może być krótszy niż dwa tygodnie od momentu prawomocności opisu i oszacowania ani też nie może zostać wyznaczony przed upływem dwóch tygodni od momentu uprawomocnienia się wyroku, na podstawie którego toczy się egzekucja. Osoba, która chce wziąć udział w przetargu winna uiścić co najmniej na dzień przed przetargiem jedną dziesiątą wartości nieruchomości wskazaną w opisie i oszacowaniu nieruchomości. Następnie dochodzi do publicznej licytacji, która odbywa się w obecności i pod nadzorem sędziego bądź referendarza sądowego.
Przybicie
Przybicie usuwa możliwość zaskarżenia wcześniejszych uchybień, jakie miały miejsce w toku postępowania egzekucyjnego. Orzeczenie w zakresie przybicia wydane jest po zamknięciu przetargu, na którym doszło do zaoferowania najwyższej ceny przez licytanta, a także gdy dochodzi do złożenia wniosku o przejęcie nieruchomości. Co do zasady sędzia lub referendarz sądowy wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia bądź jego odmowie. Odroczenie wydania postanowienia o przybiciu może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów, np. w sytuacji zgłoszenia skargi, która nie może zostać natychmiast rozpoznana.
Przysądzenie własności
Egzekucja z nieruchomości kończy się przysądzeniem własności, co w istocie stanowi akt przeniesienia własności nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji na osobę nabywcy, która została ustalona w wydanym wcześniej postanowieniu o przybiciu. Postanowienie o przysądzeniu własności najczęściej wydawane jest na posiedzeniu niejawnym, z urzędu. Oznacza to, że dla jego wydania nie jest konieczne działalnie żadnego z uczestników postępowania egzekucyjnego.
Co może dłużnik w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości?
Egzekucja z nieruchomości, jak już wspomniano, stanowi najbardziej dotkliwy sposób prowadzenia egzekucji. Należy wskazać jednak, że dłużnik ma czas na wykonanie zobowiązania na rzecz wierzyciela aż do momentu zamknięcie przetargu. Zapłata długu prowadzi do umorzenia postępowania egzekucyjnego. Ponadto dłużnik posiada środki prawne służące ochronie jego słusznych praw. Środkiem takim przykładowo jest skarga na czynności komornika, którą wnosi się w przypadku naruszeń proceduralnych, jakie mogą mieć miejsce w toku postępowania egzekucyjnego. Powyższej przedstawiono wyłącznie bardzo ogólny zarys egzekucji z nieruchomości – należy jednak pamiętać, że w toku takiego postępowania nie warto pozostawać biernym, a aktywnie działać w celu ochrony swoich słusznych praw.